Egenkapitalkravet avgjør hvor mye du kan låne til bolig
- Trond
- 14false26 GMT+0000 (Coordinated Universal Time)
- 5 min lesing
Bankenes vurdering av egenkapital påvirker både hvor mye du kan låne og hvilke betingelser du kan få. Mange som kjøper bolig stiller seg spørsmål som:
Hvor mye egenkapital kreves normalt?
Hvordan kan jeg bygge opp egenkapital raskere?
Finnes det muligheter hvis jeg ikke har nok egne midler?
Denne artikkelen forklarer hva egenkapital betyr i praksis, viser konkrete måter å komme i posisjon på, og forklarer hvilke løsninger banker typisk vurderer, innenfor rammene av utlånsforskriften. Så hva er egentlig egenkapital?
Egenkapital er pengene du selv legger inn ved boligkjøp. I bankens vurdering er egenkapitalen din «risikoandel» i kjøpet: Jo mer du stiller med selv, desto lavere risiko tar banken og jo sterkere står du ofte i den totale kredittvurderingen.
I praksis henger egenkapital tett sammen med belåningsgrad (hvor stor del av boligens verdi som finansieres med lån).
Egenkapitalen bestemmer hvor stor del av kjøpesummen banken må finansiere. Jo mer egenkapital, desto bedre posisjon har du i bankens risiko- og prisvurdering.
Hva egenkapital betyr for lånevilkårene
Egenkapital påvirker flere konkrete forhold i låneprosessen:
Hvor mye du kan låne (hvor høy belåningsgrad banken kan tilby).
Pris og betingelser (mindre egenkapital kan gi strengere vilkår, men dette kan variere mellom banker og produkter).
Behov for ekstra sikkerhet (for eksempel kausjon eller pant i annen bolig).
Samtidig er egenkapital bare én del av helheten. Banken skal også vurdere blant annet:
Betjeningsevne med rentestress (banken skal stressteste med det høyeste av 7 % rente eller +3 prosentpoeng økning på gjeld).
Gjeldsgrad (samlet gjeld skal normalt ikke overstige 5 ganger årsinntekt).
For renten, vil det i praksis betyr rentestress at banken bruker det høyeste av enten dagens rente + 3 prosentpoeng, eller minst 7 % rente, ikke begge samtidig. To eksemlper her, er en rente i banken på 3%, da er stresstest på 7%- har du en rente på 6%, blir stresstesten på 9% I tillegg ser banken på gjeldsgrad, der samlet gjeld normalt ikke skal overstige 5 ganger årsinntekt. Dette vurderes individuelt og kan variere fra sak til sak.
Hvor mye egenkapital kreves vanligvis?
Hvor mye egenkapital kreves normalt?
Etter utlånsforskriften er hovedregelen for ordinært boliglån (nedbetalingslån) at samlet lån med pant i boligen ikke skal overstige 90 % av boligens verdi. Det tilsvarer minst 10 % egenkapital ved kjøp, dersom alt annet er likt.
Selv om dette er reglene, så er det viktig å huske at:
Dette er et regelverk banken må forholde seg til, men bankens endelige beslutning bygger alltid på en helhetsvurdering av økonomi og risiko.
For rammekreditter (som boligkreditt) er grensen lavere: maks 60 % belåningsgrad.
I tillegg gjelder krav om avdrag for boliglån med belåningsgrad over 60 %.
Hvordan bygge opp egenkapital før boligsalg
Å øke egenkapitalen krever plan og prioritering. Vi kan komme med noen konkrete forslag og tiltak som ofte gir effekt:
Spare systematisk via BSU eller annen målrettet spareavtale for å få høyere sparetempo over tid. BSU har gunstige skatteregler for unge sparere.
Selge unødvendige eiendeler eller frigi midler fra annen plassering som er lite likvid.
Samle opp buffer fra løpende inntekt ved å kutte faste kostnader midlertidig.
Vurder å kjøpe sammen med noen som kan stille egenkapital, for eksempel partner eller foreldre.
Hva hvis du mangler egenkapital?
Mangler du egenkapital, finnes det likevel mulige veier videre – men bankene må fortsatt holde seg innenfor kravene i utlånsforskriften, eller bruke sin begrensede adgang til avvik.
De vanligste formen for ekstra "egenkapital" er ekstra sikkerhet i annen bolig.
Kausjon eller tilleggssikkerhet
Hvis foreldre eller andre kan stille sikkerhet (kausjon/pant), kan banken i praksis oppnå lavere risiko selv om du har mindre kontant egenkapital. Banken vil vurdere kausjonistens økonomi og sikkerhetens kvalitet.
Dette vurderes individuelt og kan variere fra sak til sak.
Kommunale ordninger (for enkelte grupper)
Noen kan være aktuelle for kommunale finansieringsordninger (for eksempel startlån), avhengig av lokale retningslinjer og individuell vurdering.
3) Bankens fleksibilitetskvote (avvik fra enkeltkrav)
Utlånsforskriften åpner for at bankene kan innvilge en viss andel lån som avviker fra ett eller flere krav (for eksempel belåningsgrad eller gjeldsgrad). For boliglån er rammen 10 % av utlånsvolumet per kvartal utenfor Oslo og 8 % i Oslo.
Fleksibilitetskvoten er ikke en «rettighet» for deg som kunde å kunne benytte dette, men det er ment som en mulighet som banken kan bruke, dersom de ønsker og har rom i kvoten. Dette vurderes individuelt og kan variere fra sak til sak.
Hvordan bankene vurderer unntak
Når en bank vurderer et unntak, handler det om å redusere kredittrisiko. Banken ser på kausjonistens betalingsevne, sikkerhetens realiserbarhet og hvor robust din egen økonomi er ved endringer i rente eller inntekt. Beslutningen er konkret og individuell.
Det betyr at samme løsning ikke nødvendigvis gir samme resultat i to banker. Derfor kan det lønne seg å sammenligne tilbud fra flere aktører. En låneformidler kan hjelpe med å finne banker som er mer åpne for løsninger tilpasset din situasjon.
Praktiske råd før du søker boliglån
Før du søker, øker dette sjansen for en ryddig og god vurdering:
Skaff oversikt over inntekter, faste kostnader og eksisterende gjeld (dokumentasjon).
Bygg en buffer slik at du ikke tømmer all likviditet ved kjøp.
Vurder tidlig om kausjon/tilleggssikkerhet er aktuelt, og avklar det skriftlig.
Sammenlign flere banker eller bruk en låneformidler for å få bredere tilbud.
Hvor mye egenkapital trenger jeg for å få boliglån?
Hovedregelen i utlånsforskriften er at boliglån (nedbetalingslån) normalt ikke skal overstige 90 % av boligens verdi, som tilsier minst 10 % egenkapital. Dette vurderes individuelt og kan variere fra sak til sak.
Kan foreldrene mine stille kausjon for egenkapital?
Ja, foreldre kan stille kausjon eller tilby tilleggssikkerhet, noe som ofte gjør at banken godtar lavere egenkapital. Banken vurderer kausjonistens betalingsevne og risiko ved en slik ordning. Det er viktig å være klar over forpliktelsene en kausjon innebærer. Begge parter bør forstå konsekvensene før de inngår en slik avtale.
Hva gjør jeg hvis jeg ikke når egenkapitalkravet før boligkjøpet?
Mulige veier videre kan være mer sparing, tilleggssikkerhet/kausjon eller å undersøke kommunale ordninger. Noen banker kan også bruke fleksibilitetskvoten, men det avhenger av bankens rom og vurdering. Diskuter situasjonen med banken eller en låneformidler for å få en ærlig vurdering av hvilke løsninger som er realistiske for deg.
Er Axept Finans en bank?
Axept Finans er en finansagent og låneformidler, vi er ikke en bank. Vi sammenligner tilbud fra flere banker for å finne det beste alternativet for din situasjon. Registrert hos Finanstilsynet. Axept Finans kan gi en gratis og uforpliktende vurdering av hvilke løsninger som passer din egenkapitalsituasjon.
Egenkapitalen er en kjernefaktor i boligfinansiering. Den påvirker både låneomfang og betingelser. Har du begrenset egenkapital, finnes det praktiske veier videre, fra målrettet sparing til kausjon og kommunale løsninger. Hvis du ønsker en gratis og uforpliktende gjennomgang av din situasjon, kan vi vurdere alternativer og sammenligne banker for deg.
